RealPage'ın algoritmik kira belirleme antitrust davası yaklaşık 360 milyon dolarla sonuçlandı

Mahkeme uzlaşmaları onayladı

Algoritmik kira belirlemeye ilişkin uzun süredir devam eden bir federal antitrust davası sona erdi. Multifamily Dive'ın haberine göre, ABD Tennessee Orta Bölge Federal Mahkemesi'nden Yargıç Waverly Crenshaw, 15 Ekim tarihli dosyada uzlaşma tutarlarını ve feragatleri onayladı ve davanın uzlaşan sanıklar aleyhine yeniden açılamaz şekilde düşürülmesine karar verdi; karar, uzlaşmaların sınıf lehine adil ve yeterli olduğunu tespit etti.

RealPage Inc. Rental Software Antitrust Litigation olarak bilinen dava, 2022 sonu ve 2023 başında RealPage ve ABD'nin en büyük yaklaşık 50 apartman sahibi ve işletmecisine karşı açılan dava dalgasıyla başladı. Davacılar, Teksas'ın Richardson şehrinde faaliyet gösteren şirketin yazılımının, ev sahiplerinin antitrust hukukunu ihlal ederek kiraları serbest piyasa düzeyinin üzerine çıkarmak için koordinasyon kurmasına olanak tanıdığını ileri sürdü. Davalar Nisan 2023'te tek bir davada birleştirildi.

Para nereden geliyor

Multifamily Dive'ın aktardığına göre ödemeler iki dalga halinde geldi: 11 sanık ev sahibi Mayıs ayında toplam 218 milyon dolar değerinde 14 sınıf uzlaşmasına vardı ve 27 ev sahibi daha sonra 141,8 milyon doları aşan 26 uzlaşmayı kabul etti. Birleşen tutar, yaklaşık 360 milyon dolara ulaşıyor.

Uzlaşma sınıfı, 18 Ekim 2018 ile 21 Kasım 2025 arasında herhangi bir zamanda RealPage'ın Revenue Management Solutions, Lease Rent Options, YieldStar veya AI Revenue Management ürünlerini kullanan mülklerde kira ödemiş ABD çok aileli konut kiracılarını kapsıyor.

Şirketlerin hiçbiri suç veya sorumluluk kabul etmedi. Ancak uzlaşan ev sahipleri anlamlı davranışsal değişiklikler kabul etti: RealPage'a, gelir yönetim sisteminin fiyat önerilerinde kullanılmak üzere kamuya açık olmayan verilerini vermeyi bırakacaklar ve rakiplerin kamuya açık olmayan verilerine dayanarak fiyatlandırma yapan bu sistemi kullanmayı durduracaklar.

Bir uzmanın uyarısı

Antitrust uzmanı ve Wisconsin-Madison Üniversitesi emekli hukuk profesörü Peter Carstensen, Multifamily Dive'a verdiği demeçte, karardan bu anlaşmaların şirketlerin koordinasyon ve iletişim kurma yeteneğini gerçekten sınırlayıp sınırlamayacağını anlayamadığını söyledi. Ona göre uzlaşmalar kira fiyatlama modelleri geliştiren şirketlere yol gösteriyor; ancak her sektör için açık soru şu: Şirketler kararla tutarlı kalmaya devam ederken aynı zamanda bir dereceye kadar fiyat koordinasyonunu yeniden tesis edecek hamleler bulabilir mi?

Eyaletler karşı çıktı

Uzlaşmalar itirazsız geçmedi. Sanıklar 25 Eylül'de nihai onay talep ettikten sonra, Columbia Bölgesi, Kentucky, Maryland, New Jersey ve Washington eyaletlerinin başsavcıları itiraz ederek, feragatlerin aynı eyleme ilişkin kendi ayrı davalarını yasa dışı biçimde kısıtlayabileceğini savundu.

Yargıç Crenshaw 9 Ekim tarihli dosyada taleplerini reddetti ve önerilen feragatlerin eyaletlerin bağımsız egemen veya yarı egemen çıkarlarına zarar vermediği sonucuna vardı, ancak endişelerini dikkate alacağını söyledi. Carstensen daha geniş bir sürtünme örüntüsüne dikkat çekti: Eyaletler, federal yetkililerle aynı davaları giderek daha fazla açıyor ancak aynı şartlarda uzlaşmayı reddediyor; Carstensen bunu Adalet Bakanlığı'na ve Federal Trade Commission'a duyulan güvensizlik olarak yorumluyor.

15 Ekim tarihli dosya ayrıca bazı talepleri koruyor. Düşürme kararı, uzlaşmayan sanıklar veya iddia edilen ortak failler aleyhindeki talepleri etkilemiyor ve mahkemenin uzlaşma sınıfı sertifikası yalnızca uzlaşma amaçları için geçerli.

Neden önemli

Bu, açık insan işbirliğinden ziyade fiyatlama yazılımına odaklanan ilk büyük antitrust çözümlerinden biri ve etkisi geniş bir ilkeye dayanıyor: Rekabete duyarlı, kamuya açık olmayan verilerin paylaşılan bir algoritmik fiyatlama motoruna beslenmesi, rakipler hiçbir zaman doğrudan konuşmasa bile başlı başına yasa dışı koordinasyon oluşturabilir. İhtiyati hükümler — ev sahiplerinin kendi kamuya açık olmayan verilerini RealPage'ın fiyat önerilerine sunmasını ve rakiplerin kamuya açık olmayan verilerini fiyatlandırmada kullanmasını yasaklayan hükümler — gayrimenkulün çok ötesinde, yapay zeka destekli fiyatlama araçları satanlara etkin bir uyum şablonu çiziyor.

Hikaye ayrıca henüz bitmiş değil. ABD Adalet Bakanlığı, RealPage aleyhine 2024'te açtığı ilgili kendi davasını Kasım 2025'te uzlaşmayla sonuçlandırdı ve benzer birkaç eyalet ve yerel dava hâlâ devam ediyor. Carstensen'in deyimiyle federal uzlaşma olduğu gibidir, ama mutlaka son söz değildir.